Nuda propiedad. ¿En qué consiste y a quién beneficia?
Este tipo de operaciones se han duplicado en el último año; sin embargo, han arrancado 2023 con una mala noticia tras el golpe fiscal del Supremo. ¿Qué ha pasado? ¿Cómo son estas ventas?
En los últimos años, la nuda propiedad ha sido una práctica cada vez más extendida, pero todavía resulta desconocida para muchos.
¿Qué es la nuda propiedad?
Este tipo de operaciones permite que una persona venda su vivienda pero pueda mantener el usufructo y seguir disfrutando de ella hasta su fallecimiento. Esta práctica está siendo cada vez más utilizada por personas mayores de 65 años que necesitan más ingresos para su cuidado, por ejemplo, pero no quieren desprenderse totalmente de su casa.
«Los mayores están monetizando sus casas y pisos para obtener liquidez del ahorro que durante toda su vida han invertido en la compra de su vivienda», explica el consultor inmobiliario Eduardo Molet.
Por su parte, el comprador adquiere la nuda propiedad del inmueble, que significa que no será propietario con derecho pleno hasta el momento en el que el inquilino de la vivienda muera.
¿A qué responde su auge?
La nuda propiedad, junto con otras fórmulas como la hipoteca inversa, son una respuesta al envejecimiento de la población española. Casi el 74% de los españoles tiene una vivienda en propiedad, cifra que supera el 83% a partir de los 65 años de edad, según datos del Banco de España. Se trata de una inversión en la que los ciudadanos han puesto la mayor parte de sus ahorros, frente a planes de pensiones y ahorros privados.
¿Qué ventajas tiene para el vendedor?
La consultora Gesvalt explica en una análisis reciente que esta fórmula suele ser elegida por personas mayores (solteras o viudas) como complemento a su pensión. Sobre todo, si no cuenta con herederos directos, ya que si tiene descendientes supondría una reducción del patrimonio de la familia. En cualquier caso, cualquiera puede plantearse este tipo de compraventa si en un momento dado necesita liquidez.
La principal ventaja para los vendedores es que reciben de forma ágil una inyección de recursos que se puede pactar en un solo pago, en forma de renta o una fórmula mixta y pueden seguir residiendo en su casa.
Además, si el usufructuario cambia de planes y, por ejemplo, decide irse a vivir a una residencia, puede alquilar la vivienda y quedarse los beneficios sin tener que solicitar permiso al nudo propietario.
¿Y para el comprador?
Se beneficia de adquirir una vivienda por debajo del precio del mercado, que puede oscilar entre un 20% y un 80% de descuento del valor en el momento de la operación, según cifras de Gesvalt. En general, a mayor edad del propietario, menor será la rebaja en el precio.
Molet destaca que los lugares donde más salida están teniendo estas operaciones «son las grandes ciudades, como Madrid, Barcelona, Valencia o Alicante«.
En la tasación de un piso que se va a vender en nuda propiedad se consideran factores como el valor de la vivienda, la edad del propietario e, incluso, su estado de salud. Los trámites de nuda propiedad deben realizarse ante notario e inscribirse en el registro de la propiedad como una compraventa al uso.
Golpe fiscal
Este tipo de operaciones acaba de sufrir un golpe fiscal, ya que el Tribunal Supremo rechaza que los propietarios de una vivienda adquirida en nuda propiedad puedan aplicarse las exenciones que prevé el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por reinversión del domicilio habitual. El Supremo declina que el nudo propietario pueda acceder a la exención por reinversión de la ganancia patrimonial obtenida en la venta de su vivienda habitual.
Fuente : expansión inmobiliario