Cuidado con el plazo en los contratos de arras (spin off)
Hoy hacemos una continuación, un spin-off, de la publicación de la semana pasada sobre el cuidado que hay que tener con leer bien los contratos de arras , concretamente en lo referente a firmar un contrato de arras con fecha muy próxima a vencimiento (partiendo siempre de que la fecha que se firma en el contrato como vencimiento del mismo manda y que si no se cumple el potencial comprador pierde lo que puso de arras y su derecho).
Nosotros consideramos que , si vamos a necesitar financiación y no tenemos segura esta última, la fecha minima del contrato de arras aceptable son dos meses y si lo normal (en este tipo de contratos) como máximos en fechas suelen ser tres meses, la fecha idónea estaría entre los dos y tres meses.
Los datos objetivos para esta reflexión son los siguientes y vamos en el tiempo desde la fecha más cercana a la firma hasta la fecha en que se solicita la operación:
-Dias que tiene que estar la operación hipotecaria en «salmuera» en el notario: 10 dias
-Dias que se tarda en emitir FEIN y otros documentos precontractuales: normalmente 4-5 dias (hay excepciones).
-Dias que se tarda en obtener la tasación: normalmente 10 dias naturales (sin son periodos vacacionales en que hay pocos tasadores puede que más)
-Dias que median entre la llegada del cliente al banco (con el contrato de arras entre otra documentación) y la aprobación de la misma (suponiendo se aprueba condicionada a tasación y esta última no retrasa el estudio de la operación, y el cliente es listo y aporta a la primera toda la documentación solicitada): puede ser muy variable , si vamos a un estándar que se puede aprobar en oficina pueden ser 2-3 días, si va a riesgos todo este cálculo se nos cae porque ningún banco garantiza plazo de estudio en el departamento de riesgos.
Por lo que vemos, y en el mejor de los casos, unos 30 dias, eso suponiendo que el cliente no tenga circunstancias especiales que hagan que la operación vaya a riesgos.
Por tanto un mes y medio con que algún cliente aparece son ganas de jugarte las arras.
Máxime considerando que los días en los contratos de arras suelen ser días naturales y los fines de semana y fiestas tambien corre el plazo sin que bancos, notario, tasadores puedan hacer nada.
Si no hay más remedio porque nos gusta la casa y el vendedor se cuadra en fecha próxima, al menos no perder las arras: ir primero al banco condicionando a tener las arras firmadas y/o convencer al vendedor que acepte cláusula de anulación de contrato si no hay financiación bancaria a tiempo.
Así que cuidado con los plazos en los contratos de arras y no firmarlos sin leerlos bien y ver que podemos cumplir con las condiciones de tiempo.
Fuente: Martitegui Asesores
