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A quién le conviene una hipoteca inversa

La hipoteca inversa busca su hueco en los escaparates bancarios, pero no acaba de despegar. Tiene ventajas, ya que permite vivir en el inmueble hipotecado y obtener una renta sin perder la propiedad, y también riesgos.

Santander prepara, en alianza con Mapfre, la comercialización de una hipoteca inversa, un producto casi desconocido en España. Se trata de un tipo especial de préstamo hipotecario dirigido a edades de más de 65 años con vivienda en propiedad que permite a los mayores obtener ingresos con los que complementar la pensión.

Cómo funciona

Con la garantía del inmueble y a cambio de un interés, las entidades conceden una renta al titular de la hipoteca. El capital que se puede obtener depende de la edad y de la esperanza de vida del solicitante del crédito, así como del valor de la vivienda. El importe se puede recibir a través de un pago único, mensual o en modalidad combinada.

Tras formalizar la hipoteca inversa, el cliente conserva la propiedad de su casa y puede disfrutar de ella de por vida. La devolución de la deuda y los intereses es exigible cuando fallece el titular del préstamo y deben afrontarla sus herederos.

Los familiares pueden devolver el dinero al banco y mantener la vivienda en propiedad. Otra posibilidad, la más habitual, es vender la casa y saldar la hipoteca con los fondos obtenidos.

Las aseguradoras Caser, Catalana Occidente y Caja de Ingenieros son las firmas que actualmente ofrecen la hipoteca inversa, un producto que también es accesible a través de asesores independientes, como Óptima Mayores.

A diferencia del crédito para vivienda convencional, la venta de la hipoteca inversa se articula a través de ofertas ad hoc, sin publicitar precios ni condiciones estándar.

Qué riesgos tiene

El supervisor bancario, que tiene a disposición de los consumidores una Guía de acceso a la hipoteca inversa, constata que el producto «puede llegar a revestir cierta complejidad financiera».

Uno de sus riesgos es que, tras el fallecimiento del titular, el valor de venta de la vivienda sea insuficiente para saldar la deuda. El producto se diseña asumiendo un margen suficiente para que los herederos puedan liquidar con holgura la hipoteca, pero si no fuera así, el banco puede reclamar otros bienes de la herencia para recuperar el dinero.

Además, si los familiares no reembolsan la deuda vencida con los intereses, la entidad también puede llegar a quedarse con la casa. «En caso de que los herederos no acepten la herencia o, por ejemplo, sean desconocidos, el acreedor se verá obligado a un procedimiento para cobrar la deuda, dirigiéndose contra la herencia yacente. Lo más normal es acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria», remarca el Banco de España.

Otro aspecto a tener en cuenta es la posibilidad de que el titular de la hipoteca viva más allá del horizonte previsto por el crédito. «Rebasado el plazo previsto en el contrato -entregado ya todo el capital- y aunque el cliente ya no reciba más fondos, no habrá que devolver el capital hasta que fallezca el beneficiario, pero la deuda seguirá generando intereses«, advierte el supervisor.

El alargamiento del plazo rebajaría la renta -dado que el capital total a percibir tendría que repartirse entre más mensualidades- y podría perderse el sentido de complemento a la pensión.

El Banco de España también señala que la constitución de la hipoteca inversa «dificulta incuestionablemente» una eventual venta de la casa. «No es cuestión insignificante quién sea el titular del inmueble, pues al acreedor hipotecario se le reconoce la facultad de declarar vencido el préstamo de forma anticipada en caso de venta del inmueble a un tercero», explica.

Con ventajas fiscales

A efectos de la declaración del IRPF, los importes que recibe el cliente con la hipoteca inversa se consideran disposiciones de un crédito y no rentas. Además, hay exenciones en los pagos de documentos notariales del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Un producto minoritario

El producto nunca ha llegado a despegar en EspañaEn el primer semestre de 2022 se constituyeron 229 hipotecas inversas, según datos del Consejo General del Notariado. Son más que las 197 operaciones formalizadas en todo 2021, pero son cifras residuales que nada tienen que ver con las 46.000 hipotecas de este tipo que se suscribieron el pasado año en Reino Unido.

«Sería interesante desarrollar productos financieros que permitan movilizar el ahorro materializado en vivienda de una manera eficaz y transparente. En el pasado, los intentos de implantar productos como la hipoteca inversa tuvieron poco éxito; bien por errores en la comercialización, por riesgos legales o porque coincidió con el inicio de la crisis de 2008″, apuntaba recientemente la subgobernadora del Banco de España, Margarita Delgado.

Las 3 ofertas del mercado

La aseguradora Caser ofrece a los interesados un estudio personalizado según las características de la vivienda. Este análisis es gratuito.

Las personas con una edad entre 65 y 100 años pueden acceder a esta hipoteca. Si el titular tiene más de 90 años, se exige la autorización de los hijos. El inmueble debe ser vivienda habitual y su valor debe superar los 150.000 euros y tener contratado un seguro de hogar.

La hipoteca puede suscribirse con servicios asistenciales prestados por Caser Residencial o sin ellos. Estos servicios incluyen, entre otros, línea médica, orientación jurídica, acompañamiento y cuidado físico y atención personal.

El cliente puede alquilar la casa, dado que mantiene su propiedad, pero el arrendamiento debe ser autorizado previamente por Caser.

«Realizamos el proceso de comercialización con máxima transparencia. Hay que explicar muy bien la hipoteca porque es un producto desconocido. Un asesor independiente homologado habla con el cliente para certificar la idoneidad«, explica Nuria López, directora de Servicios Transversales e Hipoteca Inversa de Caser.

El tipo de interés de referencia de la hipoteca es del 6%. El producto está diseñado asumiendo que, incluso en escenarios estresados, a los herederos les quede un remanente de dinero tras la venta de la vivienda y la devolución de la deuda.

En términos generales, se contempla que este remanente equivalga a entre el 25% y el 35% de lo obtenido por el inmueble, más la posible revalorización que haya tenido la vivienda.

Catalana Occidente exige que el valor de tasación de la vivienda sea superior a 200.000 euros. La renta mensual que recibe el suscriptor de la hipoteca debe ser, como mínimo, de 250 euros. Si la vivienda está situada en una segunda planta o superior, el edificio debe disponer obligatoriamente de ascensor.

Catalana permite solicitar la hipoteca inversa de una casa ya hipotecada, siempre y cuando el valor de la hipoteca inversa no supere el 20% del crédito concedido. Ofrece, además, «servicios de cortesía», como asesoramiento jurídico telefónico y orientación médica telefónica.

«Contamos con este producto desde 2008, pero su demanda no ha sido muy importante hasta la fecha. No obstante, es un producto que seguimos teniendo disponible para satisfacer las necesidades de un perfil de cliente específico», explican en la aseguradora.

La hipoteca de Caja de Ingenieros exige que el titular tenga, como mínimo, 70 años y que la vivienda esté libre de cargas. Se requiere la domiciliación de la nómina o pensión y contratar un seguro de daños por el valor del inmueble hipotecado.

El importe máximo del préstamo es el 60% del valor de tasación de la vivienda y como mínimo ofrece una renta mensual de 500 euros.

El tipo de interés de referencia está en el 4,59% TAE. Superado el plazo estipulado en la hipoteca para percibir las rentas (se calcula teniendo en cuenta la esperanza de vida del cliente), el interés que seguirá generando el cliente -aunque ya no reciba la renta- se sitúa en euribor más 3%.

«Cuidamos mucho la comercialización, que realizamos con absoluta transparencia e implicación de los herederos. Es un producto que ofrecemos selectivamente. El límite del 60% del valor del inmueble reduce el riesgo de no poder liquidar la deuda», indica Juanjo Llopis, director de Negocio Bancario de Caja de Ingenieros.

El perfil del cliente

Sobre el papel, España es un mercado favorable para el desarrollo de la hipoteca inversa, por el envejecimiento de la población, las expectativas de las pensiones públicas y el alto índice de vivienda en propiedad, superior al de otros países europeos.

En España, más de ocho millones de personas tienen más de 65 años y poseen una vivienda que en el 95% de los casos ya está pagada. Estos mayores acumulan un ahorro de 630.000 millones de euros en inmuebles, frente a los 120.000 millones que se atesoran en planes de pensiones.

Fuente : Expansión
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