Proceso de desahucio ante el impago de un inquilino

Si un inquilino no paga el alquiler, antes de recurrir a los juzgados, hay que tratar de solventar la solución por la vía extrajudicial. El primer paso del proceso debe ser la de darle la oportunidad al inquilino de que pague lo que debe. Para ello, habrá que enviarle un burofax, dejando constancia fehaciente en él la cantidad que debe y el plazo (normalmente 10 días) para pagarla.

Si pasan 30 días desde el envío del mensaje y el inquilino no paga ni contesta, a ojos de la ley es como si estuviera reafirmando su decisión de no pagar, por lo que no podrá enervar el proceso de desahucio. Tendrá que irse sí o sí en cuanto lo dictamine un juez.

En el caso de desahucios por falta de pago de alquiler, se necesitarán abogado y procurador para redactar una demanda en la que se pedirá:

• Echar al inquilino moroso para recuperar el piso
• El pago de las rentas del alquiler y demás cantidades adeudadas, permitiendo a la ley cuantificar la demanda en una anualidad de renta, aunque el inquilino no haya llegado todavía a dicha cantidad

Tras la admisión a trámite de la demanda, el juzgado da un plazo de 10 días al inquilino para que conteste y fija las fechas del juicio y del posterior lanzamiento, fecha en el que el propietario recuperará la vivienda. Si el inquilino no responde, no se celebrará un juicio y se pasará directamente al lanzamiento.

¿Cuánto tiempo se tarda en echar a un inquilino que no paga?

Si el inquilino decide oponerse a la demanda, es importante tener en cuenta que el proceso de desahucio se alargará. Esta extensión se debe a que, en caso de oposición, se procederá a un juicio de desahucio, que posteriormente requerirá una sentencia. Esa sentencia debe ser firme, lo que añade tiempo al proceso completo.

Adicionalmente, es relevante considerar que muchos inquilinos que optan por oponerse recurren a los servicios de un abogado y procurador de oficio. El proceso para asignar estos profesionales puede demorarse, de media, un mes. Asimismo, la oposición a la demanda por parte del inquilino conlleva un proceso más prolongado. Mientras que, si no hay oposición, el proceso será más ágil.

En España, el plazo mínimo para que se haga efectivo un desahucio por impago de alquiler es de seis meses. No obstante, suele demorarse más tiempo. La media es de unos 7-8 meses, aunque lo habitual es que se prolongue hasta más de 12 meses.

¿Cuánto tarda un desahucio por finalización de contrato?

Para llevar a cabo un desahucio al terminar un contrato de alquiler, se necesita un abogado y un procurador. Si se presenta una demanda de desahucio, debe hacerse en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubique el inmueble, adjuntando el contrato de arrendamiento. Una vez aceptada, se notifica al inquilino, quien tiene 10 días hábiles para oponerse. Si se opone, puede haber un juicio donde el Juez decide una fecha de desahucio. Si el inquilino no se opone, el juicio puede ser opcional.

Si el arrendatario no deja la propiedad para la fecha determinada, se procede al desahucio con la presencia de representantes judiciales, el procurador, el dueño (si lo desea) y un cerrajero. Al finalizar, se redacta un acta de lanzamiento, que demuestra que el propietario ha recuperado su propiedad.

Aunque un inquilino siga pagando la renta al terminar el contrato, el propietario puede desahuciarlo si ya ha informado su intención de recuperar la propiedad cumpliendo los plazos de preaviso.

¿Cuánto tiempo se le da a un inquilino para desocupar la vivienda?

En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el desalojo de inquilinos. Al finalizar un contrato no renovado, el inquilino debe desocupar la vivienda, pero si permanece sin oposición, podría haber una renovación tácita. Por impago, el arrendador puede pedir el pago o finalizar el contrato, llevando a un posible desahucio si no se salda la deuda en 10 días (el plazo que normalmente se concede). Incumplimientos contractuales, como subarrendar sin permiso, también pueden llevar al desalojo.

¿Cuándo te pueden desahuciar de un piso?

La LAU establece unos determinados casos en los que el propietario podrá desahuciar al inquilino. Son los siguientes:

• Falta de pago de las rentas o suministros
• Falta de pago de la fianza o su actualización
• El subarriendo o la cesión no consentida
• La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario
• Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
• Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando

¿Cuándo no se puede desahuciar?

Hasta el 31 de diciembre de 2023, se extiende el periodo de suspensión de los desahucios y lanzamientos de hogares vulnerables económica y socialmente de su vivienda habitual. Para ser considerado en situación de vulnerabilidad, se debe:

• Estar desempleado o, si eres empresario o profesional, haber tenido una reducción de ingresos o ventas de al menos el 40%
• Los ingresos totales de la familia no deben superar 3 veces el IPREM, con aumentos dependiendo del número de hijos, mayores de 65 años o en familias monoparentales
• Este límite aumenta a 4 veces el IPREM si alguien en la familia tiene una discapacidad del 33% o más, dependencia o enfermedad que le impida trabajar

Qué pasa si dejo de pagar el alquiler

Pagar la renta estipulada en el contrato de arrendamiento es, quizá, la primera obligación que tienes como inquilino. No hacerlo acarrea diferentes represalias. Enumeramos las consecuencias de dejar de pagar el alquiler:

• Echarte del piso y finalizar el contrato

Con un mes que dejes de pagar el alquiler, el propietario de la vivienda puede echarte. Has incumplido el contrato y es totalmente justificable que lo pueda hacer. La ley, de hecho, le ampara, puesto que establece que un solo mes en el que falte el pago de la mensualidad basta para finalizar el contrato.

• Que te demanden

Si has dejado de pagar el alquiler y no has abandonado la vivienda ni pagado al propietario, este te podrá demandar. Si sigues en el piso, interpondrá una demanda de desahucio para desalojarte y que pagues las cuotas impagadas. Si te has ido de la casa, pero le debes dinero, podrá poner una demanda de reclamación de rentas impagadas.

Una vez te han puesto la demanda de desahucio y reclamación de las rentas impagadas, como inquilino que ha dejado de pagar el alquiler, cuentas con varias opciones frente al arrendador.

Fuente: idealista