¿Qué es un contrato de Arras? ¿Qué tipos hay y para qué sirven?
Es conveniente tener claro qué implica y qué consecuencias puede tener este contrato privado, previo a la compra o al alquiler de una vivienda.
Luis y Eva acaban de firmar la compra de un piso en Madrid; sin embargo, la operación empezó en julio. En ese momento, visitaron la vivienda de cuatro habitaciones y les gustó, pero el comprador no podía desprenderse todavía del inmueble porque había adquirido otro, lo estaba reformando y necesitaba seguir viviendo allí unos meses. Para formalizar la reserva del piso y no perderlo, Luis y Eva acordaron unas arras con el vendedor.
Esto suponía un contrato privado por el que estos compradores entregaron una señal de 62.000 euros (el equivalente al 10% del precio del piso) y la otra parte se comprometió a firmar la compraventa antes de finales de año. De esta forma, en cuanto el vendedor recibió el cheque del adelanto, eliminó los anuncios de los portales inmobiliarios y lo sacó del mercado. Casi seis meses después, la pareja se ha hecho con el piso y han pagado el importe de la vivienda, una vez descontado el anticipo, tal y como consta en la escritura.
La firma del contrato de arras es algo muy habitual en el proceso de compra de una vivienda en España. Aunque no es un trámite obligatorio, los expertos lo recomiendan para dar seguridad y establecer las condiciones de la transacción, protegiendo así al comprador y al vendedor de malentendidos y conflictos. Además, no hay que olvidar que las arras también se pueden establecer para el alquiler, pero no es tan frecuente.
«Este contrato funciona como una garantía de la compraventa asegurando el acuerdo entre las partes», afirma Jesús Duque, vicepresidente de la cadena Alfa Inmobiliaria.
«Para el comprador, siempre va a tener más ventajas hacer un contrato de arras porque si necesita financiación va a tener margen para solicitarla; además pueden establecerse cláusulas de resolución si no consigue el préstamo; y, sobre todo, le da tiempo a examinar si el inmueble que compra tiene las características que le han dicho y no tiene vicios ocultos», explica Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona. En el caso del vendedor, «también suele favorecer ese periodo extra en los casos en que exista una hipoteca que deba cancelar para transmitir el inmueble libre de cargas», añade Goenaga.
Sin embargo, «la realidad es que tan sólo cerca del 20% de los interesados conocen los distintos tipos de contratos de arras existentes y saben diferenciar en qué ocasión es mejor optar por una o por otra», asegura Duque.
En España, existen tres formatos de contratos de arras diferentes: las confirmatorias, las penales y las penitenciales. En los tres casos, el importe de la señal debe definirse entre compradores y vendedores. Se mueve entre un 5% y un 15% del importe de la vivienda, aunque el 10% es la referencia más habitual. Sin embargo, hay otras diferencias muy importantes entre ellos.
1- Arras Penitenciales
Este tipo de contrato es el más común. El acuerdo implica una reserva económica pactada entre el comprador y el vendedor, pero con una particularidad significativa: ambas partes tienen la opción de retractarse sin mayores consecuencias legales que la penalización económica. Además, es el modelo que más definidas tiene las sanciones.
En el caso del comprador, la penalización supone la pérdida de las arras pactadas. Esta tipo de contrato fue el elegido, por ejemplo, por Luis y Eva. Si esta pareja no hubiera querido comprar el piso, habría perdido los 62.000 euros de reserva.
Por su parte, el vendedor que se eche atrás debe abonar el doble de lo pactado en concepto de arras. Es decir, en la operación mencionada le hubiera supuesto un desembolso de 120.000 euros.
Para Goenaga, las arras penitenciales son «las más equilibradas y que comportan más beneficios a comprador y vendedor en el caso de que ambas partes desde el inicio tengan claro que quieren cumplir el contrato de compraventa».
En definitiva, al establecer una penalización previa, el contrato es transparente y reduce la posibilidad de disputas en caso de cambio de opinión.
2- Arras Confirmatorias
Este tipo de contrato confirma la voluntad de ambas partes de concluir la compraventa. El comprador realiza un pago parcial del precio total acordado que queda recogido en la escritura.
Sin embargo, este acuerdo no da la posibilidad de que una de las dos partes pueda romperlo, no tiene definidas las penalizaciones y no se regula por el Código Civil, aspectos importantes que marcan la diferencia respecto de las penitenciales.
De esta forma, si el comprador decide no continuar con la compra, la parte perjudicada puede reclamar el cumplimiento del contrato. Por otro lado, si el vendedor no quiere completar la venta, el comprador también podría exigirle la ejecución del acuerdo.
En la práctica, este tipo de contrato lo utilizan aquellos vendedores que no tienen clara la venta porque, al no estar definidas las sanciones, si incumple lo acordado «la otra parte es quien deberá acreditar el perjuicio que le ha ocasionado con el incumplimiento y dirimirlo en un procedimiento judicial», explica Goenaga. Estas situaciones finalizan con la devolución al comprador de las arras entregadas y se evita ir a juicio, aunque no siempre es así y puede haber conflicto.
3- Arras Penales
Estas arras establecen una penalización que no tiene por qué coincidir con las cantidades entregadas y que actúa como una indemnización de daños y perjuicios. Esta cantidad no supone una parte del precio de la vivienda como en los otros casos y tampoco está regulado por el Código Civil (por lo que no permite desistir de la compraventa a ninguna de las dos partes). Los expertos aseguran que es un documento muy atípico y requiere de un estudio muy detallado para llevarlo a término.
La característica principal de cada uno de estos contratos es el importe que se fija o no en caso de incumplimiento y la posibilidad o no de las partes de rescindirlo sin más perjuicio que el económico. En general, la opción más recomendada por los abogados es la de las arras penitenciales porque las condiciones están más definidas, otorgan mayor seguridad y evitan posibles procesos judiciales.
Fuente: Expansion