La inflación te paga la hipoteca, pero con matices.
En un escenario de subida de precios y tipos de interés en mínimos, es posible sacar partido a la inflación: comprar una casa como inversión o agrupar créditos le pueden ayudar
La inflación está fuera de control y tiene un efecto directo sobre la economía porque cuando los precios suben el dinero pierde valor. Y esa pérdida de valor repercute en nuestros salarios si estos no se actualizan al mismo ritmo. Pero la inflación también provoca otro efecto, del que se habla menos, y es que con ella también pierde valor el dinero que debemos al banco. “Si tu deuda está en euros y el euro pierde valor tu deuda pierda valor”, razona Carlos Medrano, consultor en Eximia Consultores. Un efecto éste que de manera silenciosa está beneficiando a las personas que tienen hipotecas o créditos, sobre todo si son a tipo fijo. “En el momento en el que la subida del IPC supera el interés del préstamo, la inflación está pagando parte del crédito”. En el caso de las hipotecas con tipo variable, la evolución tanto de lo que se debe en total como de la cuota mensual dependerá en última instancia de lo que hagan los bancos centrales con los tipos de interés básicos y parece previsible que más pronto que tarde subirán. En Navarra, los precios aumentaron en marzo un 9,8% con respecto al mismo mes del año pasado y un 2,8% con respecto a febrero. Y ante un escenario de elevada inflación con tipos de interés aún en mínimos históricos, no parece descabellado que mientras los consumidores se lanzan a por los descuentos y las marcas baratas del supermercado, muchos aboguen por tratar de sacar partido a esa subida de precios en gastos menos superfluos como puede ser la hipoteca. Estas son algunas de las opciones y cuestiones a tener en cuenta.
Los inmuebles pueden ser una alternativa fácil y accesible en momentos de crisis. “Inmuebles de reducidas dimensiones pueden aportarnos rentas similares a la inflación actual, ya que los alquileres siguen siendo elevados (proporcionalmente al precio de compra) y la inflación va a ayudar también a revalorizar los inmuebles. Lo único a tener en cuenta es que aunque quizás los tipos vayan a seguir bajos todavía un tiempo por la mala situación económica de Europa, cuando estos suban pueden hacerlo muy deprisa, por lo que yo me decantaría por hipotecas a tipo fijo”, razona Jorge Labarta, socio fundador de Quant, una consultora de divisas y materias primas, quien recuerda que en épocas de alta inflación es recomendable revisar los hábitos y los gastos de las economías familiares, para evitar gastos más superfluos, o lo que denominan ‘gastos hormiga’. Hipotecarse para adquirir una vivienda con el objeto de invertir podría tener un doble beneficio ya que, por un lado, evita la pérdida de poder adquisitivo por la inflación y, por el otro, permite rentabilizar la inversión vía alquiler.
MEJOR A TIPO FIJO
Si ha encontrado el que cree que es su piso, economistas como Carlos Medrano apuestan por no tener miedo a hipotecarse siempre eso sí que se hayan hecho cuentas y éstas le den para pagar la deuda al banco. Su recomendación es apostar por el tipo fijo. “La hipoteca variable será más barata pero tiene el riesgo de que suban los tipos”.
AGRUPAR CRÉDITOS
Con una inflación tan elevada, los intereses reales que se pagan por las hipotecas (interés nominal menos inflación) son negativos. La inflación devora el poder adquisitivo de las familias, pero favorece la deuda hipotecaria, más barata. Una situación ante la que las familias podrían plantearse la reunificación de deudas a través de una hipoteca. Se trata, coinciden los expertos, de una medida adecuada para recuperar capacidad de compra, por el efecto en sí de alivio propio de la operación y, además, por aprovechar la posibilidad de hipotecarse a tipos reales negativos.
AMORTIZAR O INVERTIR EL AHORRO
La decisión no es sencilla y dependerá de varios aspectos que obligan a comparar la tasa de interés a la que se tiene contratada la hipoteca con la tasa de interés a la que se pueden invertir los ahorros. “En principio, si la tasa de la hipoteca es mayor de la que puedas obtener por tus ahorros, parecería ser una mejor idea amortizar la hipoteca. Y si la rentabilidad que ofrecen los ahorros fuese mayor que la de la hipoteca, podría ser una mejor idea invertir ese dinero. Sin embargo, hay que tener en cuenta otros aspectos como el riesgo de la inversión, si la tasa de la hipoteca es fija o variable, el plazo de la hipoteca y el plazo de la inversión”, razona Andrés Mesa Toro, profesor de la Facultad de Económicas de la Universidad de Navarra. “Es algo que depende del perfil del hipotecado. Si lo que quiere es deshacerse de la deuda cuanto antes, amortizar la hipoteca es la mejor opción. En cambio, si lo que se busca es rentabilizar esos ahorros, tendrá que valorar cuánto riesgo está dispuesto a asumir”, completa Miquel Riera, experto en hipotecas del comparador financiero HelpMyCash.com. Otro aspecto a considerar, en opinión de este especialista, es que “las hipotecas actuales tienen un interés muy bajo y que, por lo tanto, los intereses que se ahorrarían haciendo una amortización anticipada pueden suponer un menor ahorro que la rentabilidad que se obtendría al invertir ese dinero”. Para Carlos Medrano la amortización en este contexto no es una opción válida. “¿Para qué quiero amortizar si mi deuda está perdiendo valor con inflación?”, se pregunta.
¿Y SI DESGRAVA EN LA RENTA?
En caso de aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual, razona Riera, el debate cambia. El hipotecado puede desgravar hasta un 15% de lo que paga anualmente por su hipoteca, incluida la amortización anticipada. Por ello, puede ser aconsejable, dice, amortizar hasta alcanzar la base máxima de deducción (9.040 euros) e invertir el resto de los ahorros en productos de bajo o algo de riesgo (según las preferencias del hipotecado) para obtener rentabilidad.
AMORTIZACIÓN VS. CANCELACIÓN
La amortización anticipada de una parte de la deuda permite reducir la deuda pendiente y ahorrar en intereses aunque sin cancelar el crédito del todo. Con la cancelación anticipada total se salda toda la deuda y se ahorran todos los intereses que se pagarían si se respetara el plazo, pero es una operación que requiere de un mayor volumen de ahorros.
¿En qué debes fijarte?
Índices de referencia
Lo primero que hay que escoger es el índice de referencia de la hipoteca. En España, el más habitual es el euríbor, que es la media de las tasas a las que los bancos se prestan dinero entre sí a un plazo determinado, generalmente a un año. También es frecuente el IRPH, el tipo medio al que las entidades colocan sus hipotecas a más de 3 años. Sin embargo, su falta de transparencia y posible interpretación abusiva ha llevado varias hipotecas a los tribunales, donde aún no hay una jurisprudencia clara.
Diferencial, TIN, TAE y comisiones
El diferencial es el porcentaje fijo que cada banco añade como remuneración al índice de referencia. Esa suma queda representada en el Tipo de Interés Nominal (TIN), que es el interés pactado sin tener en cuenta ningún gasto asociado. En cambio, la Tasa Anual Equivalente (TAE), que es en la que debemos fijarnos, está compuesta por muchas variables, entre ellas el propio TIN, posibles comisiones y gastos propios de la operación. Cada entidad decide las comisiones que aplica sobre el importe total de la hipoteca. Las más habituales son las de apertura, que se paga al inicio; por amortización anticipada o cancelación total, que compensa al banco por los intereses no cobrados si decidimos adelantar el pago de todo o parte del capital pendiente de amortizar; por subrogación, si queremos llevarnos la hipoteca a otra entidad; y por novación, si el banco y el cliente acuerdan modificar alguna cláusula de la escritura.
Interés fijo o variable?
No hay una respuesta válida para todos. La guerra podría retrasar los planes del BCE para encarecer el dinero, pero nadie sabe hasta cuándo se mantendrán los tipos de interés bajos y la hipoteca es un compromiso a largo plazo. De modo que no te fijes solo en lo que marcan ahora; ten en cuenta tu situación personal, ingresos, perspectivas y tolerancia a la incertidumbre. Antes de firmar, haz cálculos con unos valores más altos que los actuales para evaluar tu situación si, por ejemplo, llegaran al 4% previo a la crisis de 2008. Como norma general, dado que en primera instancia el interés fijo es más alto, se recomienda cuando creemos que podremos levantar la hipoteca en 10 ó 15 años
Las cuotas de la hipoteca no deben superar el 30% o 35% de los ingresos mensuales.
Fuente Diario de Navarra.
